文 |楼市趋势评论 潘永堂招财猫配资
判断1
25年更难，但25年比24年还是“更平稳”
底部，应该不远了！
不得不说，在楼市下行周期，统计局的统计手法很高明。
比如只公布月度累计销售数据，而不是单月销售数据，这样处理，会让楼市走势看起来更“平稳”。
比如今天上午统计局公布的最新数据——
2025年1~5月，全国房地产销售额3.41万亿，下滑3.8%；全国销售面积3.53亿平米，下滑2.9%。
的确，芝麻点的跌幅，挺稳的！
25年同比24年下滑2、3个个位数百分点，相比24年同比23年下滑17到27个双位数百分点，显然，25年中国楼市走向，的确在“止跌回稳”。
下图，值得反复看3次，因为信息量挺大。
但25年大概率不是楼市的底。
大摩高盛等都预计26年下半年或是27年上半年才是真正的底，而且前提是救市药量必须给足，否则筑底周期更长。
为何这一次筑底周期至少长达4、5年？
核心在于这一轮调整中，
“经济增速，军事斗争，关税战，就业收入承压、城镇化后半场增速边际下滑、人口下降压力，购房者对后市信心不足……等都与上几轮楼市内外环境，有着“天然之别”。
这也注定这一轮筑底会更漫长一些。
好消息是当下自21年7月下滑如今已4年了，筑底不会太远了！
判断2
若救市药量不足
全年预计销售预计破8万
前5月销售3.41万亿，且跌幅在扩大，考虑到4月5月单月销售额都在6、7千亿左右，预计25年上半年在4万亿左右，一旦后期救市力度不佳和经济基本面改善不大，全年不排除跌到
8万亿左右！
8万亿什么概念？其实很惨的，这不是卖惨，而是对比就有发现。
一则24年是9.7万亿，25年一旦8万亿，跌幅还是较大的；
二则行业销售高峰是21年18.2万亿，一旦25年8万亿，意味的不是过去24年的“腰斩”，而是连21年高峰的“零头”都不到了。
更关键的是，25年继续跌跌不休，会加重行业萎靡颓废的预期。
判断3
去年926救市红利，已进入尾声
急需更大力度救市
一般而言，25年上半年4万亿，按往年正常行情一般房企下半年供货会大于上半年，所以全年会预估8.5万亿更多，但老潘这次为何预估如果缺乏大力度救市25年楼市会跌到8万亿左右了？
一个核心理由就是25年是“非常年份”！招财猫配资
不能按照过去正常楼市行情去对照。
其一，当下楼市销售重点依旧是“去库存、去存量，存量占据很大比例”，而增量新货占比越来越少且对销售业绩贡献不足。
比如自21年拿地开始年年减少后，24年百强拿地继续同比大跌三成（29%），这意味着25年新增供货总量会显著下滑三成，加上25年前5月新开工面积跌幅超20%，加上当下大量存量房去化率跌至20%甚至更低，所以25年以“存量为主，增量为辅”的供货结构中，存量“难去化”，增量“量不足”，这意味着下半年销售大爆发就很难像过去“上翘了”。
其二、25年与以往24年等不同的是，比如25年俄乌战争，伊朗以色列战争等局部战争更多了，比如25年关税战以及25年下半年出口下行对经济掣肘会比上半年更严峻……这些会对25年购房者信心和购房观望心理加重，最终导致下半年销售承压。
再加上如今楼市救市举措虽好，但无论是规划弹药的量级，还是救市落地速度和落地量级都普遍不足，尤其在24年四季度和25年一季度已经释放半年购房需求后，25年下半年即使又一波王炸救市开启，显然会陷入“一鼓作气，再而衰，三而竭”状态。
为何如此？
核心
今天中国楼市“内在的”基本面即供需结构失衡和老百姓就业收入经济预期都没有实质性改善，所以楼市行情，只有依赖于“外在”政策救市红利去“打鸡血”，但这种鸡血状态，是不可持续的，也会审美疲劳！
所以老潘预计25年下半年，只要内在库存和就业经济基本面没改善，即使有更大力度救市，但也很难再有“24年四季度到25年一季度”长达半年的“上升浪”行情。
综上，25年下半年即使更大力度救市，但却很难再有上一轮的销售奇迹！
唯一的希望在去库存提速和经济收入就业基本面改善。
判断4
单月视角看
25年上半年走出“过山车”的倒V行情
低开高走再下行
把统计局25年前5个月累计数据进行对比做减法，就可以得出每个月的销售额。
看看下图25年单月销售额之变，你就能感受到灵敏度更高的楼市行情。
其一、从单月销售额看，3月销售10539亿，4月6237亿，5月7056亿。
显然5月环比增长13.1%，是向上的。
5月并没有大家想象那么差！
整体看25年楼市晴雨表，1、2月超弱，3月爆发，4月大降，5月微增，6月微增（半年度冲刺）……基本是25年上半年楼市最真实的表现！
2025年 1-5 月全国商品房销售额与增长幅度表
其二，从销售面积看，基本与销售额走势趋同，也是大起大落的走向！
显然，与累计平滑微降曲线相比，单月楼市的起落涨跌，更让我们惊心动魄，这也是统计局用累计销售口径的原因。
区别看，累计销售数据透露的是长期趋势和整体表现，而单月销售数据更聚焦短期波动和走向。
判断5
房价“很魔幻”
4月5月全国房价均值在上涨，但趋势却下行
5月的房价，有人说在急剧下行，尤其最近核心城市房价也在下跌，但不可思议的是，5月单月全国房价均值却在上涨，这个冲突矛盾怎么看？
当下房价走向到底如何？
其一，看累计值房价之变。
今天统计局累计数据看，前5月销售额跌幅（3.8%）显著大于销售面积(2.9%)，这是啥意思？
显而易见结论是，这意味着全国房价开始掉头向下了。
累计值显示的是长期趋势。
为何前5月楼市趋势显示未来是“下行”信号？说明24年926救市和129政治局止跌回稳大会救市所带来的25年一季度“脉冲式”回稳后，“后劲”没有了，市场又回到救市前低谷的位置。而且由于25年关税战和军事冲突加剧，一旦ZC不加快大力救市，我们有理由猜测25年走入更低谷。
即还会继续适度探底。
其二，换算到单月销售均价看，对比4月均价0.97万\\平米，5月全国房地产销售均价达到1万\\平米，环比上涨2.54%，这是妥妥好消息。
不仅仅是5月环比上涨，4月房价均值相对3月也是环比上涨2.97%。
4月5月连续2个月房价上涨，难道楼市要回稳了？要起飞了？
这似乎与大家的体感，大不一样。
其三，从典型城市看，5月全国城市房价如何了？
5月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比降1.7%。其中，上海涨5.9%，是例外，而北京、广州和深圳分别降4.3%、5.8%和2.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.5%和4.9%。
5月大多一二线城市房价在下降，累计前5月开启下降趋势，而5月新房全国销售单价为何反而上涨了？
这个看似矛盾，其实穿透拆解，就理解了。
核心在于2025年全国楼市进入一二线城市率先止跌回稳，尤其是核心城市核心地段豪宅开启了独立行情，以中国豪宅头部一哥城市上海为例，截至5月25日，2025年上海总价3000万元以上新房成交就达897套；这小半年销售，已与2021-2023年“年度水平”相当。
所以25年4月，5月单月房价上涨，并不是市场走势上行的结果，而是核心一二线城市高均价的豪宅成交占比提升，拉升了2025年4月，5月的全国房价均价的提升。
所以，4月5月房价均值上涨，是改善豪宅成交结构占比上升的结果，而非市场预期上行的结果。
判断6
去库存要提速
结果说话：去库存就是“雷声大雨点小”
当下行业最大的难题是什么？
都知道答案是高库存。
当前最需做的是去库存，但事实上，5月的行业库存数据名义上在减少，但去库存的“速度”、“体量”却在连续3个月大幅下滑。
25年2月末，商品房待售面积7.99亿平米
25年3月末，商品房待售面积7.87亿平米，比2月末减少1227万平方米
25年4月末，商品房待售面积7.81亿平米，比3月末减少522万平方米。
25年5月末，商品房待售面积7.78亿平米，比4月末减少300万平方米。
等于说，3月、4月、5月近3个月分别去库存了
1227万平，522万平，300万平米。
显然政府收房与房企联合推动的“去库存”实际月度成效，正在连续下滑，这，不是个好消息！
高库存不除，楼市止跌回稳口号，就会一直喊！
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